平成20年10月4日（土）

平成20年4月24日（木）

平成19年11月16日（金）

会員にご登録いただき、所定の会費をお支払いいただきますと、こちらの特典がございます。

1-無料法律税務相談、契約書等の提供と契約実務の指導
2-定借ビジネス企画と収支シミュレーションのアドバイス
3-専門家との親睦・異種交流会への参加
4-定借アドバイザー資格講座への優待価格参加

千葉県定期借地借家権推進機構会員に登録していただくには、以下をよくお読みのうえ、同意していただき、お申し込み下さい。後日、定款及び入金の御案内を送付させていただきます。

呼称	定義（種別）	入会金	年会費
正会員 1号会員	弁護士・不動産鑑定士・公認会計士・土地家屋調査士・司法書士・その他の支援者・税理士・行政書士・宅建主任者等の個人	10,000円	10,000円
正会員 2号会員	ハウスメーカー、ディベロッパー等の分譲請負事業者・宅建業者・測量・設計業者・管理業者・広告代理店等の周辺業務会社関連業者・銀行、信用金庫等・リース・保険等金融機関・その他支援者等	20,000円	30,000円
特別会員	公共団体公団（県市町村）・公共・公益団体	0円	0円

会員費のお支払いがない場合には、千葉県定期借地借家権推進機構は会員に通知することなく会員特典の利用を停止することができるものとします。


将来、千葉県定期借地借家権推進機構が必要と判断した場合には、会員費を変更する場合があります。その場合には事前にお知らせいたします。

千葉県定期借地借家権推進機構（略称「千葉県定借機構」）は、千葉県における良質な定期借地借家権住宅の長期的供給体制の確立、健全な市場育成、環境整備を目標に、関係業界の横断的組織として結成された団体であり、千葉県における定期借地借家権住宅に関する基礎データの収集とその調査・研究及び供給者（地主）・ユーザー（借地人・住宅購入者）、そして地域各界に対する広報・広報活動、キャンペーン・イベントの実施などの共同事業を行うことを目的とする。


千葉県定借機構は、定借住宅に実績のある、または今後この事業への参入を目指す千葉県のハウスメーカーとディベロッパー及び業界関係者、専門家などにより構成されており、定期借地借家権制度を公共性ある事業として普及・発展させるため、「情報の公開」「データの共有化」をもって活動する。


1.公正な定期借地権・借家権契約のための基礎データの整備とその指針つくり
　├契約書式等の改善と標準化
　└適正地代の相場形成と地代改定のために必要な参考資料の作成
2.貸付地管理業務、サービス内容と報酬の標準化
3.定期借地権住宅の中古物件の価格査定の標準化と流通市場の育成
4.定期借地権住宅の品質向上と建物メンテナンスのための支援
5.PFI事業に関わる費用便益分析、資金調達手段としての証券化スキーム作成などの支援
6.不動産証券化に関わるアセットマネージメント、プロパティーマネージメント、投資顧問業務の支援
7.ユーザー・地主からの相談やトラブル調整や処理業務
8.行政機関、業界団体、業際団体に対する陳情、協力要請
9.借地・借家に関わる裁判外紛争解決手続（ADR）の調停主宰者

　

千葉県定借機構では、定期借地借家権アドバイザー（通称「定借アドバイザー」） 資格認定講座を開催しております。 借地借家については専門家が少なく、賃貸借をめぐるトラブルが多発しております。 特に定期借地借家制度が導入されて、近年は不動産の証券化や、マンスリーマンション、高齢者用施設・建物・リバース・モーゲージに活用されるようになる等複雑多様化し、不動産の賃貸借に関する正しい知識の習得が益々重要になってきております。 是非資格を取得され実務に活用されることをお勧めします。 資格取得者には、毎月最新情報をEメールでお送りします。 資格講座内容・申し込み等については、当機構事務局までお問い合わせ下さい。 開催日時は、毎年10月〜12月の間の１日間 講座内容は、定期借地借家を中心とした、借地借家の法律・税務・実務で、当機構の 専門家がわかりやすく解説します。　 終了後、修了証・認定カードを、お渡しします。 尚、更に、実務能力を有する専門家を目指す方のため、「上級定借アドバイザー資格」 講座も、全国定借連合会主催で行っております。 問合せ先：ＮＰＯ法人千葉県定期借地借家権推進機構 ※Ｅメールでお申込みの際は、 ����「連絡先住所」「会社名」「氏名」「電話番号」「ＦＡＸ番号」を明記してください。

特定非営利活動法人（NPO法人）千葉県定期借地借家権推進機構

　

定期借地権を利用する不動産事業（土地活用・戸建住宅分譲・マンション分譲・商業施設運営・中古流通・賃料改定・不動産証券化等）の実務においては、提案から契約実務、法律相談・税務相談など多岐にわたる知識と経験が必要となります。 しかも、実務において間違いは許されません。 定期借地借家制度の正しい普及促進のために、無料相談と会員へは実務支援をしています。

特定非営利活動法人（NPO法人）千葉県定期借地借家権推進機構

特定非営利活動法人　千葉県定期借地借家権推進機構

氏名 （フリガナ）	職業
伊東英樹 （イトウヒデキ）	不動産業
井村弘範 （イムラヒロノリ）	不動産鑑定業
数井英雄 （カズイヒデオ）	医師
梶川良一 （カジカワリョウイチ）	土地家屋調査士
河津徳英 （カワズトクヒデ）	不動産鑑定業
岸　和男 （キシカズオ）	不動産鑑定業
齋藤雅裕 （サイトウマサヒロ）	不動産鑑定業
佐藤健一 （サトウケンイチ）	不動産鑑定会計事務所
清水文雄 （シミズフミオ）	不動産鑑定測量事務所
関　輝夫 （セキテルオ）	不動産業
原島克己 （ハラシマカツミ）	弁護士
山野井孝義 （ヤマノイタカヨシ）	会計・不動産鑑定事務所
若穂井　透 （ワカホイトオル）	弁護士
井口寿昭 （イグチトシアキ）	司法書士
菊地潤二 （キクチジュンジ）	不動産鑑定士
稲川甚五郎 （イナガワジンゴロウ）	不動産業
若木　忠 （ワカギタダシ）	不動産鑑定業
橘　久雄 （タチバナヒサオ）	不動産鑑定業
鈴木　聡 （スズキサトシ）	不動産鑑定業
篠嵜　彬 （シノザキアキラ）	不動産鑑定業
富澤　淳 （トミザワジュン）	不動産鑑定業
藤田宗晴 （フジタムネハル）	不動産鑑定業
鈴木恒一 （スズキコウイチ）	不動産鑑定業
隈本城 （クマモトジョウ）	不動産取引業

特定非営利活動法人　千葉県定期借地借家権推進機構

役職名	氏名	住所叉は居所 （職業）	報酬の 有　無
理　事	清水文雄	松戸市馬橋2418番地14 清水不動産鑑定測量業	無
理　事	菊地潤二	野田市清水673番地の44 不動産鑑定士	無
理　事	岸　和男	千葉市中央区中央1-10-6榎家ビル4F （株）総武不動産鑑定	無
理　事	河津徳英	鎌ヶ谷市東初富4丁目18番5号 新不動産鑑定研究所	無
理　事	原島克己	白井市池の上1丁目31番12号 弁護士	無
理　事	若穂井　透	松戸市本町14-18松戸トシオビル703 若穂井法律事務所	無
理　事	齋藤雅裕	松戸市日暮1-2-8 （株） 第一総合鑑定所	無
理　事	若木　忠	浦安市東野2丁目23番6-121号 若木不動産鑑定士事務所	無
理　事	関　輝夫	千葉市中央区本町2丁目3-17 丸一土地建物（株）	無
理　事	伊東英樹	柏市十余二313番地135 （株）トウヨウ（不動産）	無
理　事	数井英雄	千葉市花見川区柏井1132-1 ゆうあい苑　理事長	無
理　事	井村弘範	千葉市美浜区中瀬１-9-1スターツ幕張ビル15F （株）不動産環境評価研究所	無
監　事	山野井孝義	船橋市海神4丁目14番10号 山野井会計鑑定事務所	無
監　事	佐藤健一	柏市南逆井4丁目18番23号 鑑定士・税理士	無

■全国定期借地借家権推進機構連合会
■北海道定期借地借家権推進機構
■東北定期借地借家権推進機構
■特定非営利活動法人-長野県定期借地借家権推進機構
■特定非営利活動法人-北陸定期借地借家権推進機構
■北関東定期借地借家権推進機構
■埼玉県定期借地借家権推進機構
■特定非営利活動法人-千葉県定期借地借家権推進機構
■首都圏定期借地借家権推進機構
■特定非営利活動法人-中部定期借地借家権推進機構
■特定非営利活動法人-近畿定期借地借家権推進機構
■特定非営利活動法人-中国定期借地借家権推進機構
■四国定期借地借家権推進機構
■特定非営利活動法人-九州定期借地借家権推進機構
■特定非営利活動法人-沖縄定期借地借家権推進機構
■定借ナビ
■定期借地権推進協議会
■定期借家推進協議会


■社団法人千葉県宅地建物取引業協会
■財団法人　東日本不動産流通機構
■社団法人　不動産協会
■社団法人首都圏不動産公正取引協議会
■国土交通省
■国土交通省 住宅HP
■全日本不動産協会
■日本賃貸住宅管理協会
■全国宅地建物取引業協会連合会
■全国賃貸住宅経営協会
■（財）都市農地活用支援センター
■千葉県住宅供給公社
■千葉県ホームページ
■千葉市ホームページ
■市川市ホームページ
■松戸市ホームページ
■柏市ホームページ
■習志野市ホームページ
■野田市ホームページ
■我孫子市ホームページ
■船橋市ホームページ
■鎌ヶ谷市ホームページ
■八千代市ホームページ
■白井市ホームページ
■成田市ホームページ
■佐倉市ホームページ


リンクの際には下記バナーをダウンロード後に御使用下さい。
リンク先：http://www.chibateisyaku.org/

「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」の成立により、平成12年3月1日から定期借家制度が施行されることとなりました。
契約期限の到来とともに借家契約が終了する定期借家制度を活用すれば、
■立退料が不要になる
■家賃増減請求権を排除した契約を結ぶことが可能となる
など、建物賃貸経営を長期安定的なものにする効果は大きなものがあります。
このことは、賃貸人のみならず賃借人にとっても、契約形態の多様性や供給される賃貸物件の豊富なバリエーションなど、大きなメリットをもたらすものとして期待されています。


1-定期借家権とは「契約で定めた期限がくると契約が必ず終了する借家契約」
2-「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」によって創設された。　　　　
3-平成12年3月1日から施行。


従来の借家契約は期限が来た時点で賃貸人側から契約の解除を申入れても賃貸人側に「正当事由」がなければ、賃貸借契約は「法定更新」によって法律で更新されてしまいます。しかも更新された後の賃貸借契約は期間の定めのないものとなります。
「正当事由」は極めてまれにしか認められませんから、結果的にいつまでたっても立退きを求めることが困難なのが実情です。どうしても立退いてほしければ、今まで受け取った賃料から考えるととても引き合わない高い立退き料を支払わざるを得ず、したがって賃貸住宅は新婚世帯向けのあまり広くない回転率のよいものが中心になってきました。
このように「正当事由」と「法定更新」が従来の借家権の問題点でした。


そこで今回成立した定期借家権では賃貸借契約期間が満了すると、契約が更新 されず、賃貸借契約が完了することとされました。
もちろん「正当事由」はいりませんし、「法定更新」もありません。
期間が満了すると何の負担もなく建物を返してもらえることになりましたので安心です。

「正当事由」とは?
賃貸人が自からその建物の使用を必要とする事情等をいいます。


1. 立退き料がいらなくなるなど貸しやすくなるため、供給が増え家賃の下落が期待される。
2. 賃貸借契約を借主、貸主が対等な立場で行うことができる。
3. 賃貸借契約のバリエーションが増える。
4. 不動産の金融商品化が進む。


1. 既存契約にさかのぼっての適用はない
2. 契約期間が満了すれば契約終了
3. 期間設定、使用目的は自由
4. 一定の条件の下に借主に中途解約権あり
5. 家賃増減請求権がないとすることも可能
6. 建物譲渡特約付借地権＋定期借家権が可能に
7. 通知義務


[ユーザー編]
Q：賃貸人にとっての定期借家権のメリットは？
A：賃貸人は、定期借家権により以下のようなメリットを受けることができます。
1. 立退料がいらない。
2. 契約期間中の家賃を一定にすることが可能。
3. 事業用賃貸では長期安定収入が得られる。
4. 既存の空家の活用ができる。
5. 持家を賃貸に出すことによって年金収入を確保できる。
6. 安心して相続税対策としてのアパート経営ができる。

[土地活用編]
Q：現在住んでいる住宅は30年以上前、郊外の一戸建て住宅を購入したものですが、定年後の夫婦二人には広すぎますので、都会の便利な賃貸住宅に入居したいと思っています。現在の住宅は売らずに定期借家権で貸そうと思っていますが、いかがでしょうか？
A：今まではこのような持家を賃貸したくても、一旦貸すと返ってこなくなる危険性が高いため思いとどまっていた方が多くいらっしゃいます。定期借家権によりこのような方が安心して持家を貸すことができるようになりました。
1. 賃貸借契約期間満了により、賃貸借契約終了となり、期間が満了すると何の負担もなく建物を返してもらえます。
2. 賃貸収入と支払い家賃の差額を公的年金等にプラスすれば安定した収入を得ることができます。
3. 改装費用の捻出については、10年契約といった長期契約にする代わりに改装については賃貸人が自由にしてもよい（建物本体に手を加えることは不可）といった契約方法も考えられるでしょう。

定期借地権は、平成4年8月1日から施行されている「借地借家法」で新たに制度化されたものです。契約期間の満了とともに借地契約が終了する定期借地権を活用すれば、
1-期間満了時に土地が無償で更地の状態で返還される。
2-安定収入が得られる。
3-固定資産税や都市計画税が軽減される。
など、長期安定的な土地活用ができます。
また、借地人にとっても所有権付分譲と比べて安い価格で持家を取得できるなどのメリットがあります。


定期借地権とは
1-契約の更新なし
2-建物再築後の期間延長なし
3-建物の買取り請求なし
の3点がポイントです。
＊平成4年8月1日施行の「借地借家法」で制度化されました。


従来の借地では、土地所有者がいったん借地人に土地を貸すと当初の契約期間が満了しても無償で土地の返還を求めることはほぼ不可能でした。
どうしても明渡しを求めたい場合には、土地の価格の半分以上の立退料を支払わざるをえず、従って土地を貸す ことは土地を半永久的にあげるようなものだという認識になり土地の貸し渋りが問題となっていました。


そこで定期借地権契約では、一定期間の経過により当然にその消滅が予定されている借地権契約です。ですから、期間が満了すれば何の負担もなく土地は更地で返還されます。


■「新借地借家法」では、定期借地権を次のように定めています。

事業用借地権
借地権の存続期間	10年以上、50年
契約更新の有無	更新なし（期間延長もなし）
建物の用途	住宅を除く事業用建物
契約終了時の建物の扱い	建物買取請求はできない。更地にして返還
契約方式	賃貸借契約を公正証書にすることが必要

建物譲渡特約付き借地権
借地権の存続期間	30年以上
契約更新の有無	更新なし（期間延長もなし）
建物の用途	限定しない
契約終了時の建物の扱い	建物の譲渡特約を実行して、建物付きで返還
契約方式	建物譲渡特約を付ける。書式の制限はなし

一般定期借地権
借地権の存続期間	50年以上
契約更新の有無	更新なし（期間延長もなし）
建物の用途	限定しない
契約終了時の建物の扱い	建物買取請求はできない。更地にして返還
契約方式	更新の排除などの特約は公正証書などで合意する

土地所有者・ユーザー（借地人）・ハウスメーカー及びディベロッパーそれぞれが、三者三様ながら金銭的なメリットを得られるというのが、定借の大きな特徴と言えます。

土地所有者のニーズ

■土地は売りたくないが、保有し続けたい。 ■収益を上げたいが、借金をして賃貸住宅を建設するなどの事業活動はしたくないし事業リスクも負いたくない。 ■相続税対策 ■年々上昇する固定資産税対策

土地所有者のメリット

1. 安定収入の確保（地代） 2. 一時金の資金運用 3. 固定資産税の評価を住宅用地として下げることが可能 4. 未利用地よりは相続税の評価が低くなる 5. 物納・売却可能 6. 財産分割しやすい 7. 虫食い開発を防げる 8. 期間満了後には更地に戻るので、土地の値上がり益を享受できる 9. 立退料不要（承諾書明記）

ユーザー（借地人）のニーズ

■低価格、好立地で居住水準の向上がはかれる。 ■キャピタルゲインが期待できないのなら無理をして土地を買うことはない。 ■田舎に土地がある、あるいは親の土地を相続するので、都会では無理にマイホームを買う必要がない。 ■2世帯住宅を希望するが、マンションは狭く、一般分譲住宅は高い。

ユーザー（借地人）のメリット

1. 一般の所有権付き分譲住宅より低額で広い（定借戸建は概ね所有権住宅の55%程度） 2. 土地代分を節約して、ゆとりある生活を楽しめる 3. 建物の譲渡・転貸は地主が承諾すれば可能 4. 第三者に賃貸可能　（地主承諾要） 5. 戸建定借の場合、増改築は自由である（予めの内容通知は必要）

ハウスメーカー・ディベロッパーのニーズ

■仲介…地主が事業を行い、ユーザーの仲介をする。 ■転貸…地主から土地を一括借り上げし、ユーザーに転貸してから建設着工する。 ■代理…地主から定借事業受注を受ける。 ■中古市場の確保

ハウスメーカー・ディベロッパーのメリット

ハウスメーカー 1. 住宅建設事業としての大きな市場 2. 不動産保有なしに建物の供給が可能 ディベロッパー 1. 土地保有有効活用の可能性 2. 低価格での住宅供給

[ユーザー編]
Q：定期借地権による借地人のメリットは？
A：借地人は、定期借地権により以下のようなメリットを受けることができます。
1. 所有権分譲と比べて、はるかに安い価格で持家を取得できます。
2. 土地の所有権に執着しない自分と同じ考え方を持つ同レベルの生活水準の隣人同士でお互いに暮らすことができる。
3. 土地が将来値下がりしても、借地人はその損失を全く受けずにすみます。
4. 50年間建物をきちんと維持管理できれば、土地所有者へ無償譲渡することで原状回復義務を免れ、保証金が全額戻るチャンスもあるということです。

[土地活用編]
Q：定期借地権による土地所有者のメリットは？
A：土地所有者は、定期借地権により以下のようなメリットを受けることができます。
1. 期間満了時には土地が無償で更地の状態で戻ることです。
2. 事業資金の負担がほとんどないことです。
3. 借地人から保証金もしくは権利金等の一時金を預かれる。
4. 安定収入が得られます。
5. 固定資産税や都市計画税が格段に軽減される。
6. 相続税の軽減効果があります。

[共通編]
Q：定期借地権と普通借地権とはどう違うのですか？またどのような種類がありますか？
A：以下の内容となります。
定期借地権とは、一定期間の経過により当然にその消滅が予定されている借地権です。これまでの普通借地権にも30年など一応の期間がありましたが、借地人が更新を望めば、土地所有者に「正当事由」が認められない限り、この更新を拒むことはできませんでした。つまり、定期借地権は普通借地権と異なり、更新のない借地権なのです。 借地借家法では、3種類の定期借地権が認められています。一般定期借地権が50年以上の長期型、建物譲渡特約付借地権が30年以上の中期型、事業用借地権が10年以上20年以下の短期型です。

[共通編]
Q：定期借地権分譲マンションは、普通の所有権分譲マンションと比べてどんな特色がありますか？
A：定借マンションの特色は、以下の通りです。
1. 当初からマンションの寿命が決まっている事。つまり、50年以上という期間が来ればマンションを解体撤去して更地で変換しなければならず、建替えをめぐってマンション住民同士の対立が起きることもありません。
2. マンションの購入者には土地代がかからないので、保証金の負担を含めたとしても（これも将来的には戻ってきます）、普通のマンションの7割前後で購入できるという点です。

いったん他人に土地を貸してしまうと簡単には返ってこないというのが従来の借地権でした。そのため、遊休地を活用したいとは思っても賃貸に出すことを躊躇される方が多かったのも事実です。
定期借地権はそのような心配なしに、土地を貸して賃料を得ることができる制度です。
地主さんのメリットを整理してみましたので、土地の有効活用法として検討されることをお勧めいたします。なお、詳細につきましては、千葉県定期借地借家権推進機構までお問い合わせください。


借地期間が満了した時に借り主が建物を取り壊し、更地の状態で返還することが原則となっています。
■契約の更新を行わない等、定期借地権であることを明らかにした契約が必要です。
■建物譲渡特約付借地権の場合は、建物を買い取ることにより、建物付きで土地が返還されます。


アパート経営等に比べ管理が容易で、かつ継続的な地代収入が期待できます。
■権利金または保証金を受け取る旨の契約もできます。


住宅用地については、固定資産税等の税金が軽減されます。定期借地権を設定した住宅用地についても同様です。
■固定資産税については以下のとおりです。
小規模住宅用宅地一戸につき200平方メートル以下→課税標準額の1/6
その他住宅用宅地一戸につき200平方メートル超過部分→課税標準額の1/3


定期借地権については、その契約期間が長いことから、長期的視点に立ち、相続なども考慮にいれた計画をたてることが必要です。
■相続税の評価額は、普通借地権の異る地域（C〜G地域に限る）ごとに一般定期借地権の底地割合を定めて適用されます。定期借地権の残存期間に応じ逓増します。


借地人とは長いお付き合いになります。バランスのとれた契約をする事が大切です。

Q：定期借地権の契約上のポイントは？
A：なくてはならない３つの特約。公正証書で契約を。
契約は、従来の借地権の契約とは内容が異なります。契約書に、契約の更新をしないこと、建物を再築しても契約期間を延長しないこと、建物の買い取りを請求しないこと、の３つの特約を明記しなければなりません。
また、契約書が紛失し、契約内容に争いが起こることを避けるためにも、公正証書による契約をお勧めします。

Q：将来、土地は必ず戻ってきますか？
A：法律上返還が保証されています。
定期借地権については、契約期間満了時には、立ち退き料なしで、更地の状態で土地が返還されることになっています。
万一、期間が過ぎても借地人が立ち退かない場合は、不法占拠になります。この際は、裁判の結果、強制執行による明渡しが行われますので、土地は必ず地主さんに戻ります。
また、期間満了時に借家人がいる場合、借家人は立ち退かなければなりません。この際、借家人は地主さんに対し、立ち退き料を請求できません。

Q：借地人が地代を払わなかったり、破産した場合は？
A：契約を解除できます。
一定期間の地代の不払いや破産は、契約解除の理由となりますので、借地人に明渡しを請求することができます。なお、不払いの地代や建物の解体費用は、保証金から充当することができます。

Q：定期借地権は登記した方が良いでしょうか？
A：登記をすることをお勧めします。
法律上は、定期借地権を登記することは義務づけられていません。しかし、定期借地権である旨や、残存期間を公示することは、普通借地権と混同されることを防ぎ、地主さんを保護することになります。

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