千葉県定期借地借家権推進機構

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定期借地権とは?


定期借地権のポイント
定期借地権は、平成4年8月1日から施行されている「借地借家法」で新たに制度化されたものです。契約期間の満了とともに借地契約が終了する定期借地権を活用すれば、
1-期間満了時に土地が無償で更地の状態で返還される。
2-安定収入が得られる。
3-固定資産税や都市計画税が軽減される。

など、長期安定的な土地活用ができます。
また、借地人にとっても所有権付分譲と比べて安い価格で持家を取得できるなどのメリットがあります。

定期借地権の基本的な考え方
定期借地権とは
1-契約の更新なし
2-建物再築後の期間延長なし
3-建物の買取り請求なし

の3点がポイントです。
*平成4年8月1日施行の「借地借家法」で制度化されました。

従来の借地制度の問題点
従来の借地では、土地所有者がいったん借地人に土地を貸すと当初の契約期間が満了しても無償で土地の返還を求めることはほぼ不可能でした。
どうしても明渡しを求めたい場合には、土地の価格の半分以上の立退料を支払わざるをえず、従って土地を貸す ことは土地を半永久的にあげるようなものだという認識になり土地の貸し渋りが問題となっていました。

定期借地契約の仕組み
そこで定期借地権契約では、一定期間の経過により当然にその消滅が予定されている借地権契約です。ですから、期間が満了すれば何の負担もなく土地は更地で返還されます。

定期借地権の種類
■「新借地借家法」では、定期借地権を次のように定めています。

事業用借地権

借地権の存続期間

10年以上、50年未満

契約更新の有無

更新なし(期間延長もなし)

建物の用途

住宅を除く事業用建物

契約終了時の建物の扱い

建物買取請求はできない。更地にして返還

契約方式

賃貸借契約を公正証書にすることが必要


建物譲渡特約付き借地権

借地権の存続期間

30年以上

契約更新の有無

更新なし(期間延長もなし)

建物の用途

限定しない

契約終了時の建物の扱い

建物の譲渡特約を実行して、建物付きで返還

契約方式

建物譲渡特約を付ける。書式の制限はなし


一般定期借地権

借地権の存続期間

50年以上

契約更新の有無

更新なし(期間延長もなし)

建物の用途

限定しない

契約終了時の建物の扱い

建物買取請求はできない。更地にして返還

契約方式

更新の排除などの特約は公正証書などで合意する


定期借地権のメリット
土地所有者・ユーザー(借地人)・ハウスメーカー及びディベロッパーそれぞれが、三者三様ながら金銭的なメリットを得られるというのが、定借の大きな特徴と言えます。

土地所有者のニーズ

■土地は売りたくないが、保有し続けたい。
■収益を上げたいが、借金をして賃貸住宅を建設するなどの事業活動はしたくないし事業リスクも負いたくない。
■相続税対策
■年々上昇する固定資産税対策

土地所有者のメリット

1. 安定収入の確保(地代)
2. 一時金の資金運用
3. 固定資産税の評価を住宅用地として下げることが可能
4. 未利用地よりは相続税の評価が低くなる
5. 物納・売却可能
6. 財産分割しやすい
7. 虫食い開発を防げる
8. 期間満了後には更地に戻るので、土地の値上がり益を享受できる
9. 立退料不要(承諾書明記)


ユーザー(借地人)のニーズ

■低価格、好立地で居住水準の向上がはかれる。
■キャピタルゲインが期待できないのなら無理をして土地を買うことはない。
■田舎に土地がある、あるいは親の土地を相続するので、都会では無理にマイホームを買う必要がない。
■2世帯住宅を希望するが、マンションは狭く、一般分譲住宅は高い。

ユーザー(借地人)のメリット

1. 一般の所有権付き分譲住宅より低額で広い(定借戸建は概ね所有権住宅の55%程度)
2. 土地代分を節約して、ゆとりある生活を楽しめる
3. 建物の譲渡・転貸は地主が承諾すれば可能
4. 第三者に賃貸可能 (地主承諾要)
5. 戸建定借の場合、増改築は自由である(予めの内容通知は必要)


ハウスメーカー・ディベロッパーのニーズ

■仲介…地主が事業を行い、ユーザーの仲介をする。
■転貸…地主から土地を一括借り上げし、ユーザーに転貸してから建設着工する。
■代理…地主から定借事業受注を受ける。
■中古市場の確保

ハウスメーカー・ディベロッパーのメリット

ハウスメーカー
1. 住宅建設事業としての大きな市場
2. 不動産保有なしに建物の供給が可能
ディベロッパー
1. 土地保有有効活用の可能性
2. 低価格での住宅供給



定期借地権に関するQ&A
[ユーザー編]
Q:定期借地権による借地人のメリットは?
A:借地人は、定期借地権により以下のようなメリットを受けることができます。

1. 所有権分譲と比べて、はるかに安い価格で持家を取得できます。
2. 土地の所有権に執着しない自分と同じ考え方を持つ同レベルの生活水準の隣人同士でお互いに暮らすことができる。
3. 土地が将来値下がりしても、借地人はその損失を全く受けずにすみます。
4. 50年間建物をきちんと維持管理できれば、土地所有者へ無償譲渡することで原状回復義務を免れ、保証金が全額戻るチャンスもあるということです。

[土地活用編]
Q:定期借地権による土地所有者のメリットは?
A:土地所有者は、定期借地権により以下のようなメリットを受けることができます。

1. 期間満了時には土地が無償で更地の状態で戻ることです。
2. 事業資金の負担がほとんどないことです。
3. 借地人から保証金もしくは権利金等の一時金を預かれる。
4. 安定収入が得られます。
5. 固定資産税や都市計画税が格段に軽減される。
6. 相続税の軽減効果があります。

[共通編]
Q:定期借地権と普通借地権とはどう違うのですか?またどのような種類がありますか?
A:以下の内容となります。
定期借地権とは、一定期間の経過により当然にその消滅が予定されている借地権です。これまでの普通借地権にも30年など一応の期間がありましたが、借地人が更新を望めば、土地所有者に「正当事由」が認められない限り、この更新を拒むことはできませんでした。つまり、定期借地権は普通借地権と異なり、更新のない借地権なのです。 借地借家法では、3種類の定期借地権が認められています。一般定期借地権が50年以上の長期型、建物譲渡特約付借地権が30年以上の中期型、事業用借地権が10年以上50年未満の短期型です。

[共通編]
Q:定期借地権分譲マンションは、普通の所有権分譲マンションと比べてどんな特色がありますか?

A:定借マンションの特色は、以下の通りです。

1. 当初からマンションの寿命が決まっている事。つまり、50年以上という期間が来ればマンションを解体撤去して更地で変換しなければならず、建替えをめぐってマンション住民同士の対立が起きることもありません。
2. マンションの購入者には土地代がかからないので、保証金の負担を含めたとしても(これも将来的には戻ってきます)、普通のマンションの7割前後で購入できるという点です。


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