千葉県定期借地借家権推進機構

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定期借家権とは?


定期借家権のポイント
「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」の成立により、平成12年3月1日から定期借家制度が施行されることとなりました。
契約期限の到来とともに借家契約が終了する定期借家制度を活用すれば、
■立退料が不要になる
■家賃増減請求権を排除した契約を結ぶことが可能となる
など、建物賃貸経営を長期安定的なものにする効果は大きなものがあります。
このことは、賃貸人のみならず賃借人にとっても、契約形態の多様性や供給される賃貸物件の豊富なバリエーションなど、大きなメリットをもたらすものとして期待されています。

定期借家権の基本的な考え方
1-定期借家権とは「契約で定めた期限がくると契約が必ず終了する借家契約」
2-「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」によって創設された。    
3-平成12年3月1日から施行。


借家契約の問題点
従来の借家契約は期限が来た時点で賃貸人側から契約の解除を申入れても賃貸人側に「正当事由」がなければ、賃貸借契約は「法定更新」によって法律で更新されてしまいます。しかも更新された後の賃貸借契約は期間の定めのないものとなります。
「正当事由」は極めてまれにしか認められませんから、結果的にいつまでたっても立退きを求めることが困難なのが実情です。どうしても立退いてほしければ、今まで受け取った賃料から考えるととても引き合わない高い立退き料を支払わざるを得ず、したがって賃貸住宅は新婚世帯向けのあまり広くない回転率のよいものが中心になってきました。
このように「正当事由」と「法定更新」が従来の借家権の問題点でした。

定期借家契約の仕組み
そこで今回成立した定期借家権では賃貸借契約期間が満了すると、契約が更新 されず、賃貸借契約が完了することとされました。
もちろん「正当事由」はいりませんし、「法定更新」もありません。
期間が満了すると何の負担もなく建物を返してもらえることになりましたので安心です。

「正当事由」とは?

賃貸人が自からその建物の使用を必要とする事情等をいいます。

創設の効果とねらい
1. 立退き料がいらなくなるなど貸しやすくなるため、供給が増え家賃の下落が期待される。
2. 賃貸借契約を借主、貸主が対等な立場で行うことができる。
3. 賃貸借契約のバリエーションが増える。
4. 不動産の金融商品化が進む。

定期借家権の法律の概要
1. 既存契約にさかのぼっての適用はない
2. 契約期間が満了すれば契約終了
3. 期間設定、使用目的は自由
4. 一定の条件の下に借主に中途解約権あり
5. 家賃増減請求権がないとすることも可能
6. 建物譲渡特約付借地権+定期借家権が可能に
7. 通知義務

定期借家権に関するQ&A
[ユーザー編]
Q:賃貸人にとっての定期借家権のメリットは?
A:賃貸人は、定期借家権により以下のようなメリットを受けることができます。

1. 立退料がいらない。
2. 契約期間中の家賃を一定にすることが可能。
3. 事業用賃貸では長期安定収入が得られる。
4. 既存の空家の活用ができる。
5. 持家を賃貸に出すことによって年金収入を確保できる。
6. 安心して相続税対策としてのアパート経営ができる。

[土地活用編]
Q:現在住んでいる住宅は30年以上前、郊外の一戸建て住宅を購入したものですが、定年後の夫婦二人には広すぎますので、都会の便利な賃貸住宅に入居したいと思っています。現在の住宅は売らずに定期借家権で貸そうと思っていますが、いかがでしょうか?
A:今まではこのような持家を賃貸したくても、一旦貸すと返ってこなくなる危険性が高いため思いとどまっていた方が多くいらっしゃいます。定期借家権によりこのような方が安心して持家を貸すことができるようになりました。

1. 賃貸借契約期間満了により、賃貸借契約終了となり、期間が満了すると何の負担もなく建物を返してもらえます。
2. 賃貸収入と支払い家賃の差額を公的年金等にプラスすれば安定した収入を得ることができます。
3. 改装費用の捻出については、10年契約といった長期契約にする代わりに改装については賃貸人が自由にしてもよい(建物本体に手を加えることは不可)といった契約方法も考えられるでしょう。



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