定期借地借家契約は確認を怠るとトラブルに発展する可能性もあります。

借主が気を付ける点

定期借地借家契約の物件を借りる際に気をつける点は以下の通りです。

 

  • 更新に応じる口約束を確認しておく
  • 適切な家賃相場なのか確認する
  • 信頼できる不動産会社に契約書の内容をチェックしてもらう

 

借主側最大のデメリットは期間満了時に更新を拒絶される恐れがあることです。
また、定期借地借家契約は1年前後の短期契約になっているケースもあるので、契約満了時期をしっかり確認しておきましょう。
大家や不動産会社との口約束によるトラブルが多いので契約書の内容は入念に確認し、口約束を破られるリスクがあることを理解した上で検討しましょう。

 

 

口約束を信じない

契約時の口約束

定期借地借家契約の物件は投資用として継続的に貸しに出す予定の物件や、賃貸用に設計されている物件が多数あります。

 

代表的な事例はシェアハウスなどがあり、貸し手からは「特にトラブルにならなければ更新できますよ」などと口約束をしてもらえることがあります。
しかし、口約束をしても契約書に貸し手側が更新を拒絶する権利が記載されていれば、手のひらを返された時に反論できません

 

数年後は貸し手の都合が変わっていることもありますし、住宅ローンの不正利用を理由に定期借地借家契約を採用しているケースでは、金融機関とのトラブルで物件を差し押さえされるリスクがあります。
このように、貸し手の気分が変わるだけではなく諸事情でオーナーが変わってしまうこともあるので、口約束を信じずに本当に更新してくれればラッキー程度に考えておくようにしましょう。

 

 

家賃交渉は強気で平気?

定期借地借家契約で賃貸に出す人は、転勤などの理由で契約満了日までに確実に退居してもらいたいケースと、投資用物件として継続的に運用する予定のある2つのパターンがあります。
いずれにしても上述で紹介した通り、更新するといった口約束があっても更新される保証がないため、普通の賃貸よりも借主に不利な条件であることは確かです。
必要に応じて定期借地借家契約を理由に強気な家賃交渉をしましょう。

 

特に期間の定められた物件は入居者が決まるタイミングが遅いほど貸主が不利になるので、家賃のディスカウントに応じてもらえる可能性が高いです。
投資用物件として運営していて口頭で「更新も応じる予定だから」と言われた場合でも、法的に不利な立場であることやオーナーチェンジによるトラブル事例が多い旨を伝えて強気に交渉しましょう。

 

なお、シェアハウスやリバースモゲージなど、定期借家契約を結ぶのが一般的な状況では強気な家賃交渉には応じてもらえません
特にシェアハウスは住人同士で家賃の話をするとトラブルになることから、値引き交渉には一切応じないケースが多いです。

 

 

契約書のトラブルに注意

定期借地借家契約は1999年に導入された制度で、2019年現在の賃貸契約におけるシェアは全体の3~5%程度です。
不動産賃貸を専門に扱っている業者でも定期借地借家契約の案件を多数こなしていない不動産会社や担当スタッフが多いので、契約書の内容を適切に説明されないケースが多いです。
宅建保持者から重要事項の説明があったとしても、借主にとって不利な情報を適切に伝えられていないケースがあるため、契約書の内容は入念にチェックしましょう。

 

中小規模の不動産会社は定期借地借家契約のフォーマットが整っていなく、貸主のあらゆる要望を取り入れた契約内容になっている可能性があります。特に中途解約に関する違約金はしっかりチェックしておきましょう。
定期借地借家契約で物件を借りる時はなるべく大手不動産会社に仲介してもらうことが望ましく、信頼性の低い中小規模の不動産会社を利用する時は自身の目で契約書の細かい内容まで熟読するようにしてください。

 

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