定期借地借家契約を利用事例を5つピックアップしてご紹介しています。

どのようなケースで利用される?

定期借地借家契約はマイホーム所有者の個人から投資用物件を保有している賃貸経営者まで幅広いシーンで活用されています。
どのようなケースで利用されているのか実際の事例や傾向を交えながら解説いたします。

 

 

事例①転勤

転勤による引っ越し

マイホームを購入して住宅ローンの残っている持ち家があるけど転勤で引っ越しをしないといけない場合は、売るのが困難ですし住宅ローンの返済資金を工面しないといけません。

 

しかし、普通の賃貸をした場合、転勤が終わって戻ってきても、それが正当な事由とはみなされずに借主が希望すれば賃貸契約を更新できてしまいます。

 

定期借家契約であれば、あらかじめ戻ってくる予定時期までの期限を決められるので、戻ってくる期間が分かっている転勤時の一時的な賃貸として活用する方が多いです。

 

 

事例②シェアハウス

定期借地借家契約の条件で物件情報を検索するとシェアハウスの物件情報が多数出てきます。
シェアハウスは、以下の2つの理由で定期借地借家契約を採用しているケースが多いです。

 

  • マナーの悪い住人がいると他の住人の退居率が高まる(マナー違反者のみ更新を拒絶する)
  • 入居率が低くなったらシェアハウスをやめたい(住人が極端に少ないと赤字になる)

 

このようにシェアハウスは住人同士のトラブルが多く、共有部分の都合で入居率が悪いと赤字になりやすいことから、オーナー都合で更新を拒絶できる定期借家契約の活用事例が多いです。

 

 

事例③新築の投資用物件

投資用物件のイメージ

シェアハウスと同様に定期借地借家契約の物件情報では新築物件が多数ヒットします。
投資用物件の場合は、居住者のマナー違反などで物件そのものの価値が下がりやすいことや、新築時のプレミアムとして1年限定で家賃を上乗せする事例もあります。

 

また、ローンを組んだ大家さんはローン返済の負担を軽減するため、完成前の段階で契約してくれた方に特典として、1年限定の特別賃料を設定することがあるようです。
普通の賃貸の場合、正当な事由なく更新時に家賃を値上げするのは困難ですが、定期借家契約であれば契約終了後に新たな条件を提示することができます

 

このように、最初の1年だけ定期借家契約を結んで、更新時には通常の賃貸契約を結ぶ直すケースもあることを覚えておきましょう。

 

住宅ローンを活用しているケースも

一部の不動産投資家は、金利の安い住宅ローンを組んでいて、転勤など嘘の理由を作って賃貸に出すケースがあります。
この場合は普通借家契約だと金融機関から指摘されやすいですが、定期借家契約では逃げ道を作りやすいです。

 

新築物件のほか、オーナーチェンジをした区分所有のマンションでもよく見られ、明らかな投資用物件の場合は更新拒否されることがほとんどありません。
参考記事:不動産投資用物件で多く見られる

 

 

事例④建物を解体する予定がある

建物の老朽化などを理由にした解体や建て替えは普通の賃貸契約で更新を拒絶する正当な事由に該当しますが、住人とのトラブルに発展するケースも珍しくありません。
数年後に解体する予定があるオーナーの方は、定期借家契約を検討してみてください。

 

既存の住人には普通借家契約を結んでいて、老朽化が進んだタイミングで新たに入居する方のみ定期借家契約を結ぶケースも多いです。
建物は外壁・屋根の塗装をはじめ、耐用年数が決まっている物が多く、賃貸経営では減価償却できる年数が決まっていることから、計画的な建て替えや解体を検討するものです。
定期借家契約であれば、建て替え時期のギリギリまで入居できる条件で募集できるほか、住人の立ち退きでトラブルになりにくいメリットがあります。

 

 

事例⑤リースバック等

家を売って新たに賃貸契約を結んで元の家に住み続けるリースバックでは定期借家契約が主流です。
このほか、売却を伴うものや買い手・貸し手の有利な条件でも利用者が多い条件では、定期借家契約を導入する事例を多く見られます。
リースバックなどは買い手がその先も賃貸経営を続けるのではなく、数年後に物件を売却する需要が高いことが定期借家契約の採用事例が多い要因です。

 

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