昨今、不正融資による不動産投資用物件の取得が問題になっています。

不動産投資用物件で多く見られる

定期借地借家契約の物件情報を見ると、投資用に建築された物件が多数出てきます。
これはオーナー側が賃貸用物件として取得したにも関わらず居住用の住宅ローンを組んでいる都合が関係していて、昨今は不正融資による投資用物件取得が問題視されて度々ニュースで話題になっています。

 

 

住宅ローンを利用する投資家

物件取得時の不動産ローンは住宅ローン投資用物件専用ローン不動産担保ローンの3種類があります。
その中でも住宅ローンは金利が圧倒的に低くて審査が緩いため、不動産投資用物件を取得する人からも人気です。

 

2019年に入ってからはフラット35を投資用目的の取得で不正利用する事例が相次いでいることが度々ニュースになりましたが、全国各地で販売業者がグルになって不正融資を繰り返すケースを多く見られます。

 

住宅ローンを利用する投資家

本来は居住用目的で優遇を受けられる住宅ローンで物件を取得した場合、その後に普通賃貸契約を結ぶと不正利用を指摘されやすいのに対して、定期借家契約であれば転勤などを理由に一時的な措置だと理由付けができる仕組みです。

 

実際に住宅ローンがある家を転勤で賃貸に出すのは合法ですが、この制度を不正利用している事例が多数あります。

 

定期借地借家契約でも金融機関が調べれば不正を確認できますが、金融機関は融資先の全物件を徹底的に調査をする余裕がありません。
そこで、仮に融資をした物件が賃貸に出しているのを見ても、定期借家契約の条件提示になっていればスルーするのが今までの流れでした。

 

しかし、昨今は投資用物件目的で住宅ローンを不正利用する行為が社会問題になっていて、金融機関や住宅金融支援機構などが取り締まりを強化しているため、今後は定期借地借家契約の活用で不正融資を受ける事例は減っていく見込みです。

 

 

不正融資を受けるとどうなる?

レッドカードを出す男性

住宅ローンを申込した際に提出する書類を偽造して不正融資を受ける行為は詐欺罪にあたります。
2019年には複数の摘発事例が出ましたが、いずれも処分を受けたのは販売およびローンの斡旋をした不動産販売業者です。
ローン利用者は不正融資だと知っていれば違法性(詐欺罪)を問われる可能性がありますが、不動産販売業者を通じたローン申込の場合は基本的に個人(申込者)への責任追求は困難です。

 

しかし、不正融資が発覚した場合は金融機関からローン契約の無効を主張され、残金一括返済の請求を受けるリスクがあるので注意しましょう。

 

借り手側の場合は、賃貸契約を結んだ時点で貸し手側の違法性を問わず、契約は有効です。
金融機関からの一括返済請求などによって不動産を手放した場合でも、新所有者(差し押さえした金融機関や売却先)に契約が引き継がれるので、定期借地借家契約で結んだ期間の賃貸契約は保証されます。

 

不正融資による住宅ローンと定期借家契約を活用して不動産投資をしようとしている投資家の方は、取り締まりが強化されているので今から真似することはおすすめできません
借り手側は定期借家契約の期間中は保証されますが、契約当初は貸主から更新する意思があると伝えられていても、不正融資が発覚して契約満了時点でオーナーが変わってしまう可能性があります。

 

貸し手が変われば定期借家契約を理由に更新を拒絶される恐れがあるので、更新を前提にした定期借地借家物件への入居はおすすめできません。

 

借主が気を付ける点
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