定期借家契約でオーナーチェンジがあっっても満了日までの家賃や住む権利は保護されます。

定期借家中に大家が変わることも

定期借家契約や普通借家契約などの契約方式を問わず、賃貸中の物件でも売却することが可能です。
普通借家契約に比べて定期借家契約は賃貸中にオーナーチェンジが行われるケースが多く、オーナーが変わった時のリスクが高いので注意しましょう。

 

 

オーナーチェンジの対応

賃貸契約の保護のイメージ

借主の視点から見た場合、オーナーチェンジが行われても既存の賃貸契約は保護されます。
定期借家契約を結んだ場合でも、満了日までの家賃や住む権利は保護されるので安心してください。
ただし、契約が満了になると新オーナーの意向で当初聞いていた話が変わるリスクがあります。

 

普通借家契約の場合は正当な事由なしで更新の拒絶をすることができず、地価が上昇するなどの理由がなければ更新時に家賃を法外に値上げすることはできません。
それに対して定期借地借家契約は契約が終わって再契約する際は条件が全てリセットされるので、借り手に不利な条件を提示される可能性があります。

 

定期借家契約の賃貸物件は「近隣トラブルがなければ更新する意向」などと伝えられ、契約書の特約で再契約の可能性がある旨を明記されるケースがあります。
しかし、定期借家契約である以上は貸主が希望すれば更新を拒絶したり、再契約時の条件変更をできるルールになっているので、口約束を鵜呑みにしてはいけません

 

借りる時に貸主が柔軟な対応をしてくれそうだと感じた場合でも、オーナーチェンジが行われる可能性があるので、同条件での再契約(更新)はできないものだと考えておいた方がいいでしょう。

 

敷金はどうなるの?

オーナーチェンジが行われた場合、敷金の管理は新オーナーに引き継がれます
仮に1,000万円で物件を売却して借主から敷金を30万円預かっていた場合は、1,000万円のうち30万円は敷金で返金義務がある費用として扱われるため、実質の物件価格は970万円です。
しかし、オーナーから見れば敷金を受領したお金の流れがないため、退去時の立ち会いや修繕費用の交渉で難癖を付けてくる場合があるので注意しましょう。

 

敷金は家を綺麗に使っていれば退去時に戻ってくるものですが、修繕が必要な状態の基準が曖昧です。
定期借家物件はオーナーチェンジによる影響で退去時のトラブルが起こりやすい点を理解しておきましょう。

 

管理会社が変わることも

賃貸物件の管理会社は貸主が選定するもので、一部では大家自身が共用部分の清掃や草むしりなどの管理を行うケースがあります。
それまでは管理が行き届いていた物件でも、オーナーチェンジによって管理がずさんになったり、来客時の駐車スペースの使用を禁止されるなど住人にとって住みにくい環境に変化することがあります。

 

ただし、アパートやマンションなど賃貸向け集合住宅の場合は、新オーナーも継続的に賃貸経営をしようと考えている場合が多いです。
新オーナーが賃貸経営を続ける意向があれば、住民に満足してもらうように適切な管理会社を利用するなど、不満の出ないような管理が行われます。
築年数の古い戸建て住宅や木造アパートは、売却や建て替えを前提に考えて既存の住民に対する対応が粗悪になりやすいので注意してください。

 

定借活用テクニック
ページの先頭へ戻る