不動産担保ローンは居住中の物件でも大丈夫?重視される点はどこ?

居住中物件でも担保に出来る?

居住中の物件を担保に入れた借入はできないと勘違いされることがありますが、不動産の担保は居住中や空き家などの条件はそれほど重視されません
賃貸中を含め居住・空き家を問わず担保にすることは可能ですが、抵当権が付いている物件は状況に応じて借入できる金融機関が限定されるので注意しましょう。

 

 

不動産と担保の関係

不動産と担保について説明する男性

不動産は資産価値が高く、土地や建物を担保に入れれば高額な借入が可能です。

 

住宅ローンや不動産担保ローンを組む場合は抵当権を設定する登記を求められ、金融機関は高額な融資に対応する一方で返済が滞った場合は担保不動産を差し押さえして残金を回収します。

 

価値が高くて所有する権利が大きな不動産は登記情報を確認すれば誰でも抵当権の設定状況を確認できる仕組みで、不動産を担保に入れる時は不動産担保評価の査定と抵当権の有無が重視されます。

 

 

住宅ローン残高のある場合

住宅ローンを組んだ物件を転勤などの理由で定期借地借家契約を結んだ場合、ローン残債が残っていれば住宅ローンを組んだ金融機関が第1順位で抵当権設定登記が行われています
こうした住宅ローン残高のある場合など抵当権が設定されている場合でも、既存の抵当権に次ぐ優先順位で第2抵当権・第3抵当権を設定することが可能です。
抵当権第2順位以降の債権者は、不動産の売却代金から抵当権の優先順位が高い債権者の融資額を差し引いた金額を回収できます。

 

不動産担保評価:2,000万円
住宅ローン(抵当権第1順位)残債:800万円
不動産担保ローン(抵当権第2順位):2,000万円-800万円の最大1,200万円まで借入可能

 

NGサインを出す男性

なお、既存のローン残債が不動産担保評価より同額以上に多く残っている場合は、どこの金融機関でも新たに担保を入れて融資を受けることはできません。

 

また、低金利を売りにしている一部の銀行などは抵当権がある物件は例外なく申込できないケースがあります。
それでも全国的に銀行を含めて住宅ローン残高のある物件に対応している金融機関は多数あるので、幅広いローン商品を比較検討してください。

 

住宅ローンではなく不動産担保ローンや不動産投資ローンで抵当権が付いている場合は、銀行の不動産担保ローンでは対応できないケースが多いです。
この場合は金利は高めになりますが、ノンバンク系の不動産担保ローンに相談してみてください。
定期借地借家契約を結んで賃貸に出そうと思ったけど、借り手が見つからなかった場合や満期前の退居によって住宅ローンの支払いが困難になった際は、不動産担保ローンによる資金調達を検討してみましょう。

 

 

居住中だと評価が下がる?

高額な融資を強みにしている不動産担保ローンは、現地調査を行っています。
この際に賃貸で居住中だと建物の中を確認できないため、空き家や所有者が住んでいて現地調査に対応できる条件よりも担保評価が低くなる恐れがあります。
これは売りに出す時に内覧可能の空き家や売主居住中の物件より、賃貸入居中の投資用物件の方が安くなる仕組みと同じです。

 

ページの先頭へ戻る